任泽平揭示房价上涨三大关键信号

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资产价格的周期性波动是市场经济的普遍规律，房地产市场同样遵循这一法则。经历长达数年的深度调整后，全国商品房销售额较峰值缩减近半，部分一二线城市房价回调幅度达20%-30%，三四线城市更是出现显著折价。此刻市场最关心的问题是：房价是否已触底？何时迎来转折点？

通过对全球多国房地产百年数据的分析，我们发现未来市场将呈现显著分化特征。约20%的核心城市有望突破前期高点，而其余区域可能面临长期价值重塑。这一判断基于“长期看人口结构、中期看土地供给、短期看金融环境”的立体分析框架。

关键信号一：政策范式转换引领市场转向

政策导向始终是房地产市场的风向标。当调控政策从限制性措施全面转向支持性政策时，往往意味着市场拐点的临近。近期重要会议提出“优化房地产政策”的表述，与先前强调的“房住不炒”形成微妙变化，暗示政策重心正在转移。

具体政策组合可能呈现三个维度突破：首先，住房限购政策将逐步退出历史舞台，目前仅存的重点城市限购区域预计在未来两年内有序放开；其次，信贷支持力度持续加大，首套房贷款利率已进入“3%时代”，与公积金贷款利率差距进一步收窄；最后，税费减免政策形成体系化支持，包括契税优惠、置换退税等精准施策。历史经验表明，2014-2015年的政策松绑周期曾引发后续市场升温，当前相似的政策环境值得密切关注。

关键信号二：经济先行指标确认复苏趋势

实体经济回暖是楼市复苏的根基。当制造业采购经理指数（PMI）中的新订单分项连续三个月站上荣枯线，通常预示着企业扩张意愿增强，继而带动就业市场改善和居民收入预期回升。这个领先指标在过往周期中表现出良好预见性，如2016年初的指标回升就领先房价上涨约6-8个月。

同步观测的还有消费者信心指数和就业预期指数。当这两个指标形成同步向上态势，表明居民部门对未来的收入稳定性恢复信心，购房决策的延迟需求将逐步释放。金融数据方面，M1同比增速与商品房销售增速存在高度相关性，其转折变化往往提前市场3-6个月。

关键信号三：供需结构重构推动价值重估

房地产市场本质是供需关系的晴雨表。在人口持续流入的都市圈，土地供应收缩与需求增长的矛盾正在加剧。2023-2024年度，重点城市住宅用地供应量同比下降15%，但核心地块竞价热度不减，出现多宗高溢价成交案例。这种“总量收缩、结构分化”的供地特征，预示着优质资产的稀缺性将进一步凸显。

人口流向数据更具说服力。近年长三角、珠三角核心城市年均新增常住人口保持在10-20万量级，这些区域25-44岁适龄购房群体占比持续提升。同时，都市圈内轨道交通网络加密带来的通勤半径扩张，使得核心区外延板块价值得到重估。当新建商品住宅去化周期降至12个月以下，且二手房带看量连续季度回升时，通常意味着供需平衡点正在到来。

综合这些维度，房地产市场正在经历深刻的结构性转变。投资者需要把握政策转向的窗口期、经济复苏的确认点、供需改善的临界点这三大关键要素。在分化加剧的时代，聚焦人口净流入城市的优质地段，选择具备产品力的项目，将成为穿越周期的重要保障。