天风证券：房地产拐点临近，增量政策预期延续

随着政策层面明确释放"促进房地产行业企稳回升"信号，行业基本面拐点预期持续强化，市场对增量政策的期待日益升温。当前交易端已形成较强的底部共识，"短期政策利好博弈叠加中长期估值修复"的双重逻辑正获得更多市场认同。在配置策略上，建议重点关注四大方向：①非国央企在债务化解、政策纾困及需求回暖多重驱动下的价值重估机遇；②产品力突出的龙头房企凭借改善型产品优势展现的抗周期韧性；③区域深耕型企业受益于城市基本面分化带来的市场份额提升空间；④存量市场活跃度提升背景下的二手房中介服务商。其中，低估值优质民营房企及地方型企业对融资支持、项目收储等政策的敏感度更高，潜在弹性空间更为显著。

政策动态追踪（2025.6.7-2025.6.13）

国务院常务会议于6月13日专题研究房地产发展新模式构建及"好房子"建设推进工作。会议指出，建立房地产发展新机制对实现市场平稳健康发展具有战略意义，需立足长远视角，坚持稳中求进原则，系统性完善基础制度框架。会议强调需将"好房子"建设纳入城市更新体系统筹推进，强化规划、土地、财税、金融等配套支持。同时要求全面摸排全国土地供应及在建项目状况，通过优化政策组合提升实施效能，多维度发力稳定市场预期、激活购房需求、改善供给结构、防范化解风险，全力推动市场止跌回稳。

此次会议释放两大关键信号：其一，"构建行业发展新模式"被置于优先位置，凸显政策层推动行业高质量发展的决心，保障房建设、产品升级、"人房地钱"协同发展等路径进一步明晰；其二，"土地项目摸底"与"多管齐下稳预期"的表述，反映当前市场核心矛盾在于库存压力与需求不足的失衡。后续政策优化或聚焦土地供给调控、项目收储扩容等方面，需求端有望延续全面宽松基调，包括准入条件放宽、交易成本下调及增量需求刺激等举措。

典型案例如广州近期发布的《提振消费专项行动实施方案》，明确提及"全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例及利率"。需注意的是，广州限售、限购政策已于2024年分步解除，限价松动亦在实操中落实。当前广州首套及二套房商贷首付比例均为15%，商贷利率3%、公积金利率2.6%已处历史低位。此次新政更多是对既有措施的强化宣示，旨在巩固市场信心，与国常会"优化政策、激活需求"导向形成共振。未来不同城市或根据基本面差异实施梯度化放松，如商贷利率加减点幅度调整等。

市场数据扫描

新房市场呈现边际改善迹象，当周成交243万平米，6月累计同比降幅收窄至7.68%，较上月回升5.65个百分点。库存总量维持10599万平米，二线城市去化加速，一线及三四线节奏放缓。二手房市场当周成交189万平米，月度同比降幅扩大至0.97%，较上月加深2.21个百分点。土地市场方面，6月2-8日成交建面1438万平米，12周滚动同比微降1.57%；成交总额307亿元，同期增长17.93%；平均溢价率1.04%，较周期均值提升3.47个百分点。

资本市场表现分化：A股房地产板块本周下跌1.76%，跑输沪深300指数1.51个百分点；港股地产指数则上涨2.96%，领先恒生指数2.54个百分点，克而瑞内房股指数单周涨幅达3.37%。

配置策略建议

基于政策拐点与基本面修复的共振逻辑，重点布局四类主体：债务结构优化的优质民企、产品力护城的开发龙头、区域渗透力强的地缘房企及存量交易链受益中介。低估值地方型房企在融资纾困、项目收储等政策落地过程中具备更高业绩弹性。

标的筛选可关注：1）未出险民营房企：龙湖集团、滨江集团、新城控股；2）地方国企：越秀地产、城建发展；3）头部央企：中国海外发展、保利发展；4）物管企业：华润万象生活、万物云；5）中介平台：贝壳。

风险提示：房企信用风险扩散、销售复苏不及预期、区域政策落地力度分化。